Der Traum vom Haus (Steuern und Gebühren)

Heidi und Hansi haben ihre Traum-Immobilie gefunden: ein kleines Häuschen am Land. Gemeinsam mit der Verkäuferin haben sie beschlossen, den Notar ihres Vertrauens schon frühzeitig in den Kauf einzubeziehen. Ein erster Beratungstermin dient der Vorbesprechung, auf Basis dessen der Notar sodann den Kaufvertrag errichtet.

Anhand des Grundbuchsauszuges überprüft der Notar ob die Verkäuferin wirklich die Eigentümerin des Grundstückes ist und ob das Grundstück lastenfrei ist. Gegebenenfalls wird der Notar in Sachen Nachbarschaftsrechte, Bebauungspläne und Bauverpflichtungen beraten bzw. entsprechende Abfragen tätigen.

Bevor es ernst wird interessiert die Vertragsparteien neben den Vertragserrichtungskosten natürlich auch, welche Steuern und Gebühren auf sie zukommen. Die Käufer zahlen einerseits die Grunderwerbsteuer, die 3,5 % vom Kaufpreis beträgt. Andererseits müssen die Käufer für die Eintragung ihres Eigentumsrechtes im Grundbuch auch die gerichtliche Eintragungsgebühr (1,1 % vom Kaufpreis) zahlen. Achtung! Für das mitveräußerte, bewegliche Inventar fällt weder Grunderwerbsteuer noch Eintragungsgebühr an.

Doch ist auch die Verkäuferin steuerpflichtig? Grundsätzlich: ja! Bei einem Verkauf zahlt die Verkäuferin die sogenannte Immobilienertragsteuer (ImmoESt), welche 30 % des Gewinnes beträgt, den die Verkäuferin mit dem Verkauf macht. Wurde die Immobilie vor dem 31.03.2002 entgeltlich erworben, kann die ImmoESt wahlweise auch pauschaliert werden, nämlich in Höhe von 4,2 % des Kaufpreises oder – wenn das verkaufte Grundstück erst nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet wurde – in Höhe von 18 % des Kaufpreises. Die Verkäuferin erklärt dem Notar, dass sie bereits seit 15 Jahren im Kaufobjekt wohnt und nunmehr auszieht. Achtung: Damit kann sie eine der wichtigen Ausnahmen von der Steuer, nämlich die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen. Diese ist erfüllt, wenn das Haus der Verkäuferin ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre oder in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre jeweils durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und sie diesen anlässlich des Verkaufes aufgibt.

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