ImmoESt – die Verkäufersteuer
Wenn ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft werden, muss der Käufer Grunderwerbsteuer und gerichtliche Eintragungsgebühr zahlen.
Doch bin ich als Verkäufer auch steuerpflichtig?
Grundsätzlich: ja! Bei einem Verkauf muss auch der Verkäufer Steuern bezahlen, nämlich die sogenannte Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt genannt.
Diese beträgt 30 % des Gewinnes, welcher sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Veräußerungserlös ergibt. Gerechnet wird immer zwischen dem Verkauf und dem letzten entgeltlichen Erwerb. Nicht steuerrelevant ist die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften keine ImmoESt an.
Die wichtigsten Ausnahmen:
„Häuselbauerbefreiung“: wenn der Verkäufer das Gebäude selbst hergestellt und in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (zur Vermietung) verwendet hat.
Hauptwohnsitzbefreiung: wenn das Haus oder die Eigentumswohnung dem Verkäufer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mind. 2 Jahre oder in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung mind. 5 Jahre jeweils durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird.
Zu den Anschaffungskosten zählen der damalige Kaufpreis, die damaligen Kosten, Steuern und Gebühren, die Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, wenn diese dem Objekt eindeutig zuzuordnen sind, was durch Rechnungen zu belegen ist.
Pauschalierung bei sogenanntem „Altvermögen“: Wurde die Immobilie vor dem 31.03.2002 entgeltlich erworben, kann der Verkäufer die ImmoESt wahlweise auch pauschalieren lassen, nämlich in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises oder – wenn das verkaufte Grundstück erst nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet wurde (sogenannte Neuwidmung) – in Höhe von 18 % des Verkaufspreises.
Tipp: Legen Sie einen Akt über Ihre Immobilie an, in dem Sie alle relevanten Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Bestätigungen über die Bezahlung der Steuern und Gebühren sowie aller Investitionen. Wenn Sie diese Unterlagen nicht schon selbst benötigen, werden es Ihnen Ihre Erben und Rechtsnachfolger danken!
Bei Fragen zu diesem Thema steht Ihnen Ihr Notar als Experte gerne zur Seite. Die erste Rechtsauskunft ist dabei immer kostenfrei.
